НДФЛ и жилье
Имущественный вычет при покупке квартиры: лимиты, ипотека и порядок получения
Имущественный вычет при покупке квартиры позволяет вернуть до 260 тысяч рублей с цены жилья и еще до 390 тысяч рублей с процентов по ипотеке, если вы платите НДФЛ по ставке 13%. Деньги приходят не сразу: возврат ограничен налогом, который вы реально заплатили, поэтому при средней зарплате вычет растягивается на несколько лет. Ниже - условия, расчеты на числах и пошаговый порядок на 2026 год.
Содержание
Налоговые правила и суммы обновляются. Перед подачей документов сверьтесь с сайтом ФНС или проконсультируйтесь с бухгалтером.
Кто может получить вычет за квартиру
Вычет регулирует статья 220 Налогового кодекса. Он работает как возврат части НДФЛ, который с вас удержал работодатель или который вы заплатили сами. Нет налога - нечего возвращать, поэтому главное условие простое: у покупателя должен быть доход, облагаемый НДФЛ.
Право на вычет есть, если одновременно выполняются условия:
- вы налоговый резидент России, то есть провели в стране не меньше 183 дней за год;
- получаете зарплату, доход по договору ГПХ, от сдачи жилья в аренду или другой доход, с которого платится НДФЛ;
- квартира, дом, комната или доля находятся в России и оформлены на вас, вашего супруга или несовершеннолетнего ребенка;
- жилье куплено не у взаимозависимого лица: супруга, родителей, детей, братьев и сестер, опекуна (статья 105.1 НК РФ);
- оплата шла из ваших денег или кредита, а не из материнского капитала, средств работодателя или бюджетных субсидий. Если часть цены закрыта маткапиталом, вычет считают только с остальной суммы.
Самозанятые и предприниматели на УСН или патенте сами по себе вычет не получат: их налог не НДФЛ. Но если у такого человека есть еще и работа по найму, вычет можно получить с зарплаты. Работающие пенсионеры вправе перенести вычет на три года назад, это отдельное правило пункта 10 статьи 220. Список тех, кому откажут, мы разобрали в статье кто не может получить имущественный вычет.
Лимиты: 2 млн на покупку и 3 млн на проценты
Вычетов два, и они независимы друг от друга. Первый дают с расходов на покупку или строительство жилья, второй с процентов по целевому кредиту. Один и тот же человек может получить оба.
| Вид вычета | Лимит расходов | Максимум к возврату при 13% | Особенности |
|---|---|---|---|
| Основной, на покупку | 2 000 000 руб. | 260 000 руб. | Неиспользованный остаток можно перенести на другую квартиру |
| По процентам ипотеки | 3 000 000 руб. | 390 000 руб. | Только по одному объекту, остаток на другой объект не переносится |
| Проценты по ипотеке до 2014 года | Без лимита | 13% от всех уплаченных процентов | Действует, если кредит и право на вычет возникли до 1 января 2014 года |
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% с годового дохода до 2,4 млн рублей, 15% с части от 2,4 до 5 млн и далее до 22%. Лимиты в 2 и 3 млн при этом не менялись. Вычет уменьшает налоговую базу, поэтому у людей с доходом выше 2,4 млн рублей в год часть возврата может считаться по ставке 15%. Но в любом случае вернут не больше налога, который фактически ушел в бюджет за год.
Супруги считают лимит каждый отдельно. Если квартира куплена в браке за 4 млн рублей и больше, муж и жена вместе вправе вернуть до 520 тысяч рублей с цены и до 780 тысяч с процентов, при условии что у обоих есть облагаемый доход. Неважно, на кого оформлена квартира: имущество, купленное в браке, считается общим.
Сколько вернут на самом деле: расчет на примере
Возьмем типичную ситуацию. Анна купила квартиру за 6,5 млн рублей, из них 5 млн взяла в ипотеку. Право собственности зарегистрировано в 2025 году. Зарплата Анны 120 тысяч рублей в месяц, за год это 1,44 млн рублей и 187 200 рублей удержанного НДФЛ.
- Первый год. Основной вычет 2 млн больше годового дохода. Анна возвращает весь налог за год: 187 200 рублей. Остаток вычета 560 тысяч рублей переходит на следующий год.
- Второй год. Сначала закрывается остаток основного вычета: 560 000 x 13% = 72 800 рублей. Оставшийся доход 880 тысяч рублей уходит на вычет по процентам, которые Анна заплатила банку. Это еще 114 400 рублей. Неиспользованные проценты не сгорают, а переносятся дальше.
- Следующие годы. Анна каждый год возвращает весь свой НДФЛ, пока не выберет лимит 3 млн по процентам. При ставке около 16% годовых за первые два года набегает больше 1,5 млн рублей процентов, так что лимит 3 млн будет выбран примерно к четвертому году.
Итог: 260 тысяч с цены квартиры Анна получит за два года, а 390 тысяч с процентов растянутся примерно до четвертого года. Если бы зарплата была 60 тысяч рублей, срок вырос бы вдвое. Вычет не пропадает, просто приходит частями.
Если квартира дешевле 2 млн рублей, остаток основного вычета не теряется. Его можно использовать при следующей покупке, но только если первый вычет вы начали получать после 1 января 2014 года.
Вычет по процентам ипотеки: что учитывается
Вычет по процентам часто недооценивают, хотя при рыночных ставках он может оказаться больше основного. Важно понимать, какие платежи сюда входят.
Что включают в вычет
- проценты, которые вы фактически заплатили банку за календарный год, по графику и при досрочном погашении;
- проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки, если в новом договоре указано, что он выдан на погашение жилищного кредита;
- при льготной ипотеке только ту часть процентов, которую платите вы. Компенсация банку от государства в вычет не идет.
Что не включают
- штрафы, пени и неустойки за просрочку;
- страховые взносы по полисам жизни и квартиры, оценку, услуги риелтора;
- проценты по потребительскому кредиту, даже если деньги ушли на квартиру. В договоре должна быть указана цель: покупка или строительство жилья.
Справку об уплаченных процентах выдает банк, обычно ее можно скачать в приложении. Если банк передает сведения в ФНС, вычет по процентам доступен в упрощенном порядке, о нем ниже. Тем, кто оформил семейную ипотеку, вычет тоже положен: проценты по льготной ставке платит заемщик, значит, их можно заявить.
Какие документы понадобятся
Набор зависит от того, как куплено жилье. Ниже базовый список, который покрывает большинство случаев.
| Ситуация | Документы |
|---|---|
| Готовое жилье | Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН |
| Новостройка по ДДУ | Договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры |
| Подтверждение оплаты | Платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца, чеки |
| Ипотека | Кредитный договор, график платежей, справка банка об уплаченных процентах за год |
| Покупка в браке | Свидетельство о браке, заявление о распределении вычета, если жилье в долях не оформлено |
Если оплата шла через аккредитив или эскроу-счет, приложите выписку о раскрытии счета. Справку о доходах 2-НДФЛ отдельно приносить не нужно: налоговая видит данные от работодателя сама.
Как получить вычет: через ФНС или у работодателя
Способов три. Выбор зависит от того, хотите вы получить деньги разом за прошедший год или перестать платить налог с зарплаты уже сейчас.
Декларация 3-НДФЛ через личный кабинет
- Войдите в личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru, например через Госуслуги.
- Выберите "Жизненные ситуации" и подайте декларацию 3-НДФЛ за нужный год. Доходы от работодателя подтянутся автоматически.
- Укажите объект, дату регистрации права или акта, сумму расходов и уплаченные проценты.
- Прикрепите сканы документов и подпишите декларацию неквалифицированной электронной подписью, ее выдают в том же кабинете.
- Дождитесь окончания камеральной проверки. Она идет до трех месяцев.
- После проверки появится положительное сальдо единого налогового счета. Подайте заявление на его возврат и укажите реквизиты счета.
Упрощенный порядок
Если банк продавца или ипотечный банк участвует в информационном обмене с ФНС, в личном кабинете появится предзаполненное заявление. Его достаточно проверить и подписать, документы прикладывать не нужно. Проверка обычно занимает до 30 дней.
Через работодателя
Можно подать в ФНС заявление на подтверждение права на вычет. Примерно через 30 дней налоговая отправит уведомление работодателю, и бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ. Налог, удержанный с начала года, тоже вернут. Удобно тем, кто не хочет ждать конца года. Если работодатель не успел дать весь вычет за год, остаток доберете по декларации.
Когда подавать и за какие годы
Право на вычет возникает с года, когда вы зарегистрировали собственность на готовое жилье, или с года подписания акта приема-передачи по ДДУ. Раньше этого вернуть налог нельзя, даже если деньги заплачены.
Срок для заявления самого вычета законом не ограничен, но возврат налога работает только за три последних года. Если квартира куплена в 2019 году, а вспомнили о вычете в 2026-м, вернут налог за 2023, 2024 и 2025 годы. Налог за 2019-2022 годы уже не вернуть, однако оставшийся лимит можно получать дальше.
Декларацию для возврата можно подать в любой момент года. Срок 30 апреля касается тех, кто обязан задекларировать доход, например от продажи квартиры. На вычет он не распространяется.
Совет: подавайте декларацию по процентам каждый год, как только банк выдал справку за прошлый год. Если тянуть, проценты первых лет выпадут из трехлетнего окна по налогу, и вернуть его уже не получится.
Где люди теряют деньги на вычете
- Ждут закрытия ипотеки. Вычет по процентам можно получать ежегодно по мере их уплаты, а не после полного погашения кредита.
- Отдают вычет супругу без дохода. Если жена в декрете, а муж работает, выгоднее заявить вычет на мужа. Распределение долей можно сделать в заявлении.
- Используют лимит на детей. Родители вправе получить вычет за долю ребенка, но свой собственный лимит при этом расходуется. Ребенок сохранит право на свой вычет во взрослой жизни.
- Путают проценты с платежом. В декларацию идет только сумма процентов из справки банка, а не весь ежемесячный платеж.
- Не учитывают маткапитал. Если сертификат пошел на взнос или погашение, эту сумму надо вычесть из расходов. Иначе налоговая скорректирует декларацию.
Если вы параллельно копите на следующую покупку, посмотрите наш план, как накопить на квартиру: туда удобно направлять ежегодный возврат налога. А расходы на врачей и лекарства дают отдельный социальный вычет, о нем статья о вычете за лечение. Родителям стоит проверить и стандартный вычет на детей.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет за квартиру второй раз?
Основной вычет можно добрать по другому объекту, если лимит 2 млн рублей не исчерпан и первое право возникло после 1 января 2014 года. Вычет по процентам дают только по одному объекту, повторно его не получить.
Дают ли вычет за квартиру, купленную в ипотеку у родителей?
Нет. Сделка между взаимозависимыми лицами, к которым относятся родители, дети, супруги, братья и сестры, лишает права и на основной вычет, и на вычет по процентам.
Сколько вернут при доходе выше 2,4 млн рублей в год?
Лимиты прежние, 2 и 3 млн рублей. Но часть дохода облагается по ставке 15%, поэтому возврат может быть чуть больше 13% от лимита. Предел один: не больше налога, фактически уплаченного за год.
Можно ли получить вычет, если квартира оформлена на ребенка?
Да, родитель вправе заявить вычет за расходы на жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка. Лимит при этом расходуется родительский, а ребенок сохраняет право на вычет в будущем.
Через сколько приходят деньги после подачи декларации?
Камеральная проверка длится до трех месяцев, затем нужно подать заявление о возврате положительного сальдо ЕНС, обычно деньги поступают в течение месяца. В упрощенном порядке быстрее, проверка занимает около 30 дней.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, часть вторая, статья 220. Имущественные налоговые вычеты, КонсультантПлюс, 2026
- Имущественный налоговый вычет при приобретении имущества, ФНС России, 2026
- Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ о внесении изменений в часть первую и вторую НК РФ, Государственная Дума РФ, 2024
- С 1 января действует прогрессивная шкала НДФЛ, УФНС России по Санкт-Петербургу, 2025
Читайте также
- Кто не может получить имущественный вычет
- Семейная ипотека в 2026 году: кто может получить и под какой процент
- Как накопить на квартиру или первоначальный взнос по ипотеке за 2-5 лет
- Налоговый вычет за лечение: лимиты, документы и подача заявления
- Стандартный вычет на ребенка в 2026 году: размеры, лимит и порядок получения
Статья подготовлена редакцией Tkalez по открытым официальным источникам и носит информационный характер. Это не индивидуальная финансовая или налоговая рекомендация. Заметили ошибку - напишите на admin@tkalez.win.