Как продать часть комнаты в коммунальной квартире

Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире :

1. Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости .
2. Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
3. Ищем покупателя .
4. Собираем необходимый список документов.
5. Оформляем сделку, проводим регистрацию .

А теперь обо всем подробнее.

Оценка стоимости

Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается , исходя из следующих пунктов:

1. Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
2. Планировка квартиры.
3. Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
4. Количество проживающих на территории квартиры собственников.
5. Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.

Оценку комнаты можно провести самостоятельно , опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам .

Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом , тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.

Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.

Извещение соседей

Жилищный Кодекс РФ гласит, что собственники, проживающие на территории одной квартиры, обладают равными правами . Поэтому, если один из собственников решил продать свою долю квартиры, он обязан в установленном законом порядке оповестить других владельцев, в противном случае, они имеют право подать на него в суд.

Дело в том, что соседи обладают так называемым преимущественным правом покупки комнаты , то есть, они прежде других покупателей могут приобрести комнату.

Поэтому, во избежание неприятных моментов, оповестите соседей в письменной форме до того, как решите заключить сделку с покупателем.

В извещении указывается ФИО получателя, адрес получателя, а ниже сам текст извещения, в котором названный собственник оповещает о продаже и стоимости продажи. Также необходимо указать, на основание какого документа осуществляется сделка (номер договора купли продажи комнаты, число, адрес регистрации Росреестра). Последней строчкой должно быть оповещение о вашем намерении предложить соседу возможность воспользоваться своим преимущественным правом покупки по указанной цене.

Отправив это извещение всем соседям по коммунальной квартире, придется подождать ответ в течение 1 месяца . Конечно, соседи могут ответить согласием или отказом раньше, это хорошо, но если по истечения срока ответа, вы имеете полное право продавать комнату третьему лицу. Но не забудьте сохранить бланки извещений, чтобы в случае возникновения конфликтных судебных разбирательств, вам было что приложить к своему ответу.

Варианты развития событий

Самый идеальный вариант - это, когда отношения с соседями хорошие, все они проживают в квартире, и желают сами приобрести комнату, либо дают добро на продажу, предоставив письменный отказ от покупки . В первом случае, мы сразу приступаем к оформлению сделки, во втором, нужно назначить удобный соседям день, когда они смогли бы оформить свой письменный отказ от покупки у нотариуса (конечно же, за счет продавца). Если нет возможности, чтобы люди пошли в контору, можно пригласить нотариуса на дом, но тогда цена на его услуги вырастает в полтора-два раза.

Бывает так, что сосед является не собственником жилья, а нанимателем, тогда нужно узнать, кто является хозяином и отправить ему (или учреждению, если комната выдана как ведомственное жилье) письмо с уведомлением . Придется подождать месяц, после чего, либо вы получите отказ от покупки и согласие на продажу, либо учреждение или хозяин изъявит желание приобрести жилплощадь, либо ответа не последует, но тогда, по истечению месяца, продавец волен действовать в своих интересах.

Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже . Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

Согласно Жилищному Кодексу РФ, в частности, статье 209, собственник имеет право предпринимать в отношении своего имущества любые действия, которые не запрещены законом РФ, то есть: продавать, сдавать в аренду, передавать, дарить, отдавать в залог, обменивать. Поэтому продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вполне возможна.

Если соседи не желают давать согласие, то достаточно лишь отправить всем им извещение о продаже и выждать месяц, дальше можно будет действовать исходя из своих планов .

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Но стоит знать, что совсем другие правила действуют в отношении ситуации, когда жилье находится в совместной собственности, то есть если группа людей (семья, трудовые партнеры и проч.) приобрели жилую площадь совместными усилиями на общие деньги. Тогда при продаже своей доли необходимо согласие остальных дольщиков, в противном случае, сделка будет недействительной .

Об этом гласит ст. 253 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Поиск покупателя

Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя , в случае, если соседи отказались выкупать комнату.

Существует только два способа поиска покупателя :

• поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам : согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
• самостоятельная продажа через СМИ . Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление - залог быстрой продажи . Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это - колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)

Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди. Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим .

В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично .

Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.

Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую . От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.

Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
• подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
• кадастровый план жилплощади;
• письменное уведомление соседей о намерении продажи.

Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени , бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня .

Оформление сделки

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины . Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант - банковский перевод.

Как составить договор купли-продажи и заявления о продаже?

Теперь давайте рассмотрим такие важные пункты, как составление заявления уведомления о продаже муниципальному учреждению (если владельцем соседних комнат является муниципальное учреждение, которое необходимо оповестить о продаже) и договора купли-продажи.

Любое заявление начинается с шапки, которая пишется в правом верхнем углу и в ней указываются реквизиты получателя: ФИО, должность, адрес, индекс.

В самом тексте заявления указывается ваше намерение продать комнату, обязательно указывается адрес комнаты и ее метраж, а также предлагается преимущественное право муниципальному учреждению на ее покупку.

Внизу ставите подпись и дату отправления письма. Все очень просто.

Договор лучше составить при помощи нотариуса , дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.

В конце договора ставятся подписи продавца и покупателя и дата осуществления сделки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире - это трудоемкий процесс .

Он требующий внимательного подхода и ответственного исполнения всех пунктов, но, зная основные этапы прохождения сделки и подводные камни, которые могут стать существенными препонами, можно реализовать продажу в максимально короткие сроки, чего мы вам и желаем. Легкой продажи вам и мирного неба над головой!

О нюансах продажи комнаты в коммунальной квартире смотрите в видео:

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом .

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

1. Определить условия продажи, включая цену;
2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
6. Оформить комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

• соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
• районную администрацию или полномочный Жилищный комитет - если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
• отдел опеки и попечительства района - если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

• самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
• воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

• паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
• справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
• извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
• договор купли - продажи;
• выписку из БТИ с экспликацией;
• кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
• акт приема - передачи комнаты;
• правоустанавливающую документацию на комнату;
• нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
• разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса - все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

• получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
• оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей - приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте - те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей - их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости - дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире . Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира - это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню .

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

• Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров . Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
• Экспертиза специализированной организации . Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
• Оценить самостоятельно .

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

1. Этаж, на котором расположена квартира . Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
3. Наличие вспомогательных помещений : подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома .
5. Инфраструктура района . Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
6. Соседи . Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

• Оценить ее .
• Подготовить к продаже .
• Найти покупателя .
• Оформить необходимые документы .
• Осуществить сделку .

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить .

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности .

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется .

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк .

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире .
2. Уточнить адреса собственников .
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника - 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки .
6. Заверить реестр у почтового работника . Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок - 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

• Свидетельство о собственности на комнату ;
• Техпаспорт ;
• Справка - Ф 9 (о прописке) ;
• Квитанция об оплате коммунальных услуг .

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
2. . Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна .

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух .

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк .

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Одним из наиболее сложных в реализации вариантов сделок с недвижимостью считается продажа комнаты в коммуналке.

Этот вид жилья до сих пор сохранился, поэтому и вопросы его отчуждения по-прежнему актуальны.

Это обусловлено тем, что нередко собственники желают продать такую недвижимость, но встречают на пути многочисленные препятствия.

Чтобы состоялась продажа комнаты в коммунальной квартире, документы следует подготавливать заранее, а также решать вопрос с согласием соседей.

Перед осуществлением сделки необходимо удостовериться, что недвижимость может быть беспрепятственно отчуждена и у будущего продавца есть на это законное право.

Это зависит от вида собственности на недвижимость, так как может быть:

• Частная. В этом случае продавцом может свободно выступать собственник, а препятствий к продаже быть не должно.
• Государственная (муниципальная). Нередко коммунальные помещения предоставляются лицам в пользование на основании договора социального найма. Это означает, что данные граждане не являются собственниками, поэтому и продать недвижимость не могут.

Именно поэтому, не всякое жилое помещение в коммуналке может быть беспрепятственно отчуждено.

Если такое принадлежит муниципалитету или государству, проживающий в ней наниматель может ее обменять на аналогичную. Это максимум из того, что можно сделать при желании улучшить или изменить условия проживания.

Как получить согласие соседей?

Для осуществления задуманного, требуется получить согласие от соседей. Это условие требуется соблюсти из-за особого статуса продаваемого помещения. Однако, как это правильно сделать?

Соседи обладают преимущественным правом приобретения недвижимости в коммунальной квартире.

Именно поэтому о желании реализовать жилье необходимо предупредить всех, кто владеет соседними помещениями.

Данные лица могут приобрести продаваемую недвижимость в первую очередь. Если же никто не проявит желания сделать это, собственник может приступать к процедуре продажи третьим лицам.

Итак, последовательность действий при получении одобрения соседей должна быть такая:

1. Оповестить каждого из них в письменной форме о намерении продать жилье. Лучше отправлять такое оповещение письмом с уведомлении о получении. В нем должна быть указана цена и основные условия заключения сделки.
2. Получить ответ о намерении купить комнату. Заключить сделку с желающим.
3. Если такого ответа ни от кого не последовало, подождать 1 месяц.
4. Продать жилплощадь третьему лицу.

В случае отсутствия ответа или прямого отказа считается, что никто не хочет приобретать комнату. Следовательно, собственник вправе отчуждать имущество иным лицам.

Здесь уже может быть реализовано право самостоятельно и на свое усмотрение распоряжаться принадлежащим имуществом.

Документы для продажи комнаты

Для того чтобы правильно заключить договор купли-продажи, необходимо подготовить определенный пакет бумаг. В него обязательно войдут:

• копии паспортов всех участников сделки;
• выписка о зарегистрированных лицах в продаваемом жилье;
• технический паспорт из БТИ, если ранее не был оформлен, необходимо заранее заказать, срок ожидания его готовности составит до 2 недель;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• разрешение от органов опеки и попечительства, если в деле участвует несовершеннолетний;
• извещения, которые были посланы соседям.

Переход права на объект обязательно регистрируется в Росреестре.

Именно поэтому необходимо подать туда указанный пакет документов, приложив подписанный договор купли-продажи, акт приема-передачи и расписку о получении денег. Без прохождения регистрации соглашение не будет считаться совершенным.

Результатом прохождения регистрации станет получение свидетельства, в котором будет указано имя нового владельца и внесение записи в Росреест о смене собственника.

Оформление сделки

Процедура начинается с постановки в известность собственников соседних комнат.

После получения их отказа или согласия о приобретении имущества, можно переходить к заключению сделки.

Происходит этот процесс в несколько этапов:

1. Составление и подписание договора и всех сопутствующих документов.
2. Непосредственно передача денег за приобретенный объект.
3. Регистрация права собственности покупателя.
4. Получение свидетельства из Росреестра на имя нового владельца.

Составить договор и подписать его могут стороны самостоятельно или с помощью профессионального юриста. Прибегать к совету профессионала необходимо, если участники не уверены, что могут сами правильно составить текст договора.

После того, как все договоренности достигнуты, необходимо подать пакет бумаг в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно в регистрирующий орган.

После проверки всех документов будет оформлено свидетельство, подтверждающее переход права собственности новому лицу.

Нюансы сделки

Главная сложность, которая возникает в процессе- получение согласия соседей.

Среди наиболее неблагоприятных вариантов развития событий могут быть:

• отсутствие какой-либо реакции на оповещение о продаже;
• отказ в принятии письма;
• отсутствие владельца рядом расположенного помещения и невозможности определения места его нахождения;
• смерть владельца и отсутствие наследников, документально принявших наследство.

В первом случае после истечения 1 месяца проблема разрешиться сама собой, так как молчание подразумевает отказ от приобретения. Сложнее дело обстоит, если лицо отказывается получать оповещение. В такой ситуации необходимо направить письмо с уведомлением и получить подпись об отказе в принятии сообщения. Эта подпись будет подтверждать правильность действий продавца.

В третьем случае продавцу придется пройти самую длительную и серьезную процедуру. Требуется подать иск в суд о том, чтобы признать лицо отсутствующим безвестно. Такая процедура требует больших временных затрат, но обязательна в данном случае.

Если владелец умер, а наследник не принял имущество или не оформил его надлежащим образом, необходимо подать иск в суд о признании его выморочным.

Материал из архива Tkalez. Условия банков, ставки и законы меняются: перед решением сверяйтесь с официальными источниками. Нашли ошибку - напишите на admin@tkalez.win.